相続における不動産の評価は何が違う？
大前提として「不動産の評価」と「不動産の売買価格」は違います。
不動産の査定・税金計算などで情報を集めている人はこの点をよく理解してください。
不動産の「売買価格」と「評価」は別物！
今回言いたいことはこの図におさまります。
結局、不動産を扱う上で一番大事なのは「一体いくらの現金になるのか」でしょう。
極端に言えば
「価値が５００万円でも３０００万円で売買される」こともあり、
「価値が１０００万円あっても１００万円で売買される」こともあるのが不動産です。
だからこそ、相続に関して不動産を扱うときは「価値」と「売買価格」を分けて想定する必要があります。
なぜ相続税の計算でこのような歪みが生まれるのかというと、相続税法の文にあります。
第三章 財産の評価
（評価の原則）
第二十二条 この章で特別の定めのあるものを除くほか、相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価により、当該財産の価額から控除すべき債務の金額は、その時の現況による。
（参照：e-Gov 相続税法）
相続に関する不動産の評価が混乱する原因がこの「時価」という言葉です。
通例として、「時価」＝「売買価格（実勢価格）」と考えられるため、その不動産の売買価格が判明すれば、その価格をもとに計算することになります。
しかし前述のとおり、実際に取引していないのに売買価格を定めることはできません。
そこで国税庁から相続税の計算時には「相続税路線価で計算してよい」というお達しがあります。（参照：財産を相続したとき｜国税庁）
相続税法上では「時価で計算しなさい」とありながら、
実務上は「相続税路線価で計算してもいいよ」となっています。
売買価格と評価が違うと何が問題か
「売買価格」と「評価」が違うことを知らないと、「相続対策でだまされる」んです。
不動産は現金よりも評価が下がるため、より多くの現金を不動産に変換したほうが節税になります。
実際に計算してみましょう。
例) 現金２億円を節税したく、賃貸アパートに変換する場合
現金：２億円
↓ 不動産に変換
土地：相続税路線価による評価
１億円
建物：固定資産税評価額による評価 （参照：別表第8 木造家屋再建築費評点基準表 1 専用住宅用建物）
１憶円
【相続課税評価額】（賃貸アパート入居率100%）
土地の評価額＝自用地評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
＝10000万円×(1-60%×30%×100%）
＝8200万円
建物の評価額＝固定資産税評価額×（１－借家地権割合×賃貸割合）
＝10000万円×（1-30%×100%）
＝7000万円
相続課税評価額＝8200万円＋7000万円＝1億5200万円
（4800万円分、現金よりお得になる）
不動産に変換するだけで４８００万円分の相続税が抑えられます。
（実際に支払う税額は相続した遺産によって課税率が変わります。）
しかし、これはあくまで「税金を計算するうえで」の話です。
実際の「売買価格（売った時にいくらになるのか）」は全く別なんです。
節税成功したのに大損する
新築はやはり高い人気があります。
相場より若干高めに設定してもある程度部屋は埋まるでしょう。
しかし、新築は１回でも人が入れば中古になります。
すると築浅でも高めの値段設定では人が入らず、だんだん入居率は減ってきます。
やがて収入より維持費が高くなり、赤字物件になります。
「相続税は払ったし、もう現金に戻そう」
そこで立ちはだかるのが「売買価格と評価の違い」です。
入居率が低ければさらに評価額は下がります。
そして、低利回り・低入居率の物件は買い手が見つかりません。
よってさらに値段を下げて売ることになるかもしれません・・・
こうして節税した金額を大きく吹き飛ばす大損をしてしまうのです。
今回は例なので「建物評価＝取得価格」としましたが、
実際には業者の利益が乗るので「建物評価＜取得価格」になります。
すなわち、さらに売値が下がるということです。
どうすればだまされない？
嫌な例をたくさん挙げてきました。
では、何に気を付ければ大損せずに済むのでしょうか。
ポイントは３つ
- 実勢価格（売買予定価格）をできるだけ具体的に把握する
- 購入から売却までシミュレーションする
- 節税額ではなく、売却額で考える
相続で不動産を建てたとしても、「投資としてしっかり回収する」ことにこだわってほしいと思います。
相続した不動産だから３０００万円くらい無くなってもいいや、とは誰も思わないはずです。
当たり前ですが、相続をサポートする士業の方はたいてい「相続時のこと」しか考えていません。
それは士業としての仕事の範囲がそこまでだからです。決して悪いことではなく、当然のことです。
だからこそ、別の視点をもって相続後のことまで考える人が必要ではないでしょうか？
おわりに
私たちダイムラー・コーポレーションは「出口戦略」にこだわっています。
不動産を買う時だけではなく、運用して、売却して現金に戻す。
ここまで達成して初めて「投資成功」だったか判断できると思います。
少しでもリスクを回避・対策するために弊社は独自シミュレーションを構築し、
売却までの道のりを細かく試算しています。
税理士でも相続対策専業でもない、「不動産投資の専門」だからこそできるサービスです。
ぜひ一度ご相談ください。
