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CCR(Cash on Cash Return)は不動産投資玄人の第一歩

CCRとは?

CCR(自己資本利益率 / Cash on Cash Return / キャッシュオンキャッシュリターン)とは、投じた自己資本に対する利益の割合です。

CCRが高いほど効率がいい(少ない自己資本で大きい利益を得ている=レバレッジが効いている)といえます。

CCRを計算することで、不動産投資を使って資産を素早く拡大することができます。

CCRの計算方法

 

 

 

 

CCR=年間利益÷自己資本

年間利益は、まず自己資本率分の収入をよけて、残った年間収入から年間返済額を引いてください。(より高度に計算する場合は運営費や修繕費も引く)

自己資本は、購入時に出資した額です。

 

 

パターン1

 

 

例えば、1億円の物件を全額自己資金で購入し、年間収入が1000万円だった場合

CCR=1000万円÷1億円=10%

 

 

パターン2

 

1億円の物件に1000万円の自己資金をいれて、9000万円を借入した場合(年間収入は1000万円、年間返済は460万円)

自己資本率が10%なので、先に年間収入から1000万円×10%=100万円を自己資本率分の利益としてよけます。

残りの年間収入900万円から年間返済額の460万円を引くと、融資分で得た利益が440万円となります。

1000万円の自己資本で、(100万円+440万円)=540万円を得たことになるので、

CCR=540万円÷1000万円=54% となります。

 

 

パターン3

 

 

 

最近は難しくなりましたが、ほぼフルの場合はCCRはあまりあてになりません。(割る数が0に近いので)

1億円の物件に100万円の自己資金+9900万円の融資(年間収入1000万円、年間返済額500万円)

まずは自己資本率の1%(融資率99%)をよけます 1000万円×1%=10万円

残りの年間収入から年間返済額を引きます 990万円ー500万円=490万円

利益は10万円+490万円=500万円です。

100万円の自己資本で年間500万円を得ているので、

CCR=500万円÷100万円=500% となります。

 

 

CCRの相場

パターン3のようにフルローン・オーバーローンになると、自己資本が0に近いため、CCRは非常に高くなります。

もちろん、CCRが高い方が効率が良いのですが、近年はフルも難しくなってきたので、ある程度自己資金を入れる前提になります。

この点をふまえると、CCRは60%以上が目安となります。

経年により返済が進むと物件の自己資本率が上がるため、CCRは少しずつ低下していきます。

CCRが低いということは、投資効率が悪いため、またCCR60%程度の物件に組み替えることがおすすめです。

 

 

 

+αコラム

出口戦略は玄人への第一歩

例えば次のような物件があったとします。

 

パターン4

まずこの情報を見て、あなたは投資したいですか?

融資期間が短いため、年間返済額が総収入を大きく上回っています。

CCRは-1100万円÷1000万円=-11%

毎年ー11%の赤字ということになります。

ふつうは投資したくないですが、仮に毎年-200万円の赤字に耐えたとしたらどうなるでしょうか。

 

8年後、融資完済時に1億円→8000万円で売却できたとすると、当然残債が0円なので8000万円が収入になります。

毎年200万円支出していたので、200万円×8年=1600万円支出しています。

初期投資に1000万円支出しているので、合計で2600万円の費用がかかっています。

つまり利益は

8000万円ー2600万円=5400万円

 

結果でみると、1000万円の投資(&1600万円の赤字に耐える)で8年後に5400万円の利益を得ていることになります。

 

一見ダメダメな案件ですが、出口までみるとこのような投資効果をもたらすことができます。

これが出口戦略の重要性です。

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不動産投資専門で創業14年 CCIM(米国公認不動産投資顧問)を基盤とした投資分析で不動産投資を成功へと導きます

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