法人の種類
優位な不動産投資を進めるにおいて、法人化は重要なキーになります。とはいえ、「法人でありさえすれば、何でもいい」ということではありません。まずは、不動産投資における法人の種類を理解しましょう。
会社の種類
会社形態は「株式会社」「合同会社」「合名会社」「合資会社」の４種類があり、不動産投資では、「株式会社」「合同会社」が向いています。株式会社の方がメジャーですが、複数の法人を作る場合は、初期費用の低い合同会社でも良いでしょう。
・合同会社 ： 合同会社は新会社法で新たに認められた会社形態で、少ない設立コストで済むのが特徴です。有限の間接責任を負います。
・株式会社 ： 株式の引受価格を限度とする有限の間接責任を負う株主だけからなる会社。会社法改正により資本金規制が撤廃されて、1人でも株式会社が設立できるようになりました。
不動産投資における会社の種類
・不動産管理会社 ： 個人もしくは他の法人が所有する賃貸不動産の管理運営を行う法人。
・不動産所有会社 ： プライベートカンパニー。保有法人は資産そのものを法人で所有する個人の資産管理会社です。
基本的な考え方でいえば、不動産管理会社は、個人の賃貸不動産の管理のみを行います。個人の賃貸業から法人へ移せる利益は、家賃収入の5～8％程度が目安とされています。サブリースでは、個人所有の不動産を法人がオーナーから満室時家賃総額の約85％から90％を目安として一括借上げを行い、法人に収入を移行させる手法です。このあたりの判断は税理士によっても見解が分かれる部分です。法人スキーム、節税といった大きなメリットを得るためには、プライベートカンパニー……不動産所有会社をつくることをおすすめしています。.
法人化に向いているのは？
一般的に不動産投資で法人化を考えたときに、「事業規模」を問われることが多いです。事業規模については、税務上では「5棟10室」が事業規模の目安とされています。しかし、5棟といっても6室のアパートが5棟あるのか、30室のマンションが5棟あるのかで事業規模が大きく変わります。そこにこだわって法人化するのはオススメしません。法人化のタイミングを考えたときに、もっとも大事なことは事業規模ではなくて、その投資家の年収です。それから「今後、どれだけ収益不動産を買い進めたいのか」ということも関わってきます。
収益不動産を買い進めていくにおいて、資金調達は必須事項です。法人を使えばやり方によっては無限に借りられますが、個人で借りる場合では、やはり数億円で頭打ちになります。これまでの不動産投資家は「個人で借りきった後」に、法人で買い進める方法をとっています。そうではなくて、最初から法人にすれば、この頭打ちはありません。また、もうひとつ大事なこととして、そもそも不動産投資で多くのお金を借りられる人は、「属性が良く年収の高い方が多い」ということがあげられます。
元々の所得税率が高いところに、不動産収入が入ってくると、さらに重い所得税がのしかかってきます。個人の場合は累進課税ですから、税率がさらに高くなってしまうのです。最高税率であれば所得の半分近くが税金となります。税負担が重くなれば、不動産投資で多少儲かったところで、あまり意味がありません。むしろ「税金ばかりがかかって儲からない。やらなければ良かった……」と嘆いている方も少なくありません。そういった問題を考えれば、法人の方が使える手が多いのです。
このような理由から、法人化に向いているのは、「高年収で規模拡大を目指すサラリーマン投資家」といえるでしょう。
