築古物件の出口戦略は八方ふさがり？最後の最後で損しないための出口戦略講座③
低価格・高利回りと不動産投資ビギナーから人気のある築古物件。ですが、正しくそのリスクを認識しないと、修繕費でCFが圧迫されるどころか売却（出口）も見えなくなってくる恐れがあります。
正しく築古物件のリスクを認識し、「出口ありきの不動産投資計画」を構築し、しっかり利益を出し切る投資に挑みましょう。
築古物件の出口戦略はどう考える?
築古物件は投資費用を抑えられ、利回りが高いことがメリットです。しかし、売りにくさが懸念されるため、出口戦略はどう考えていけばよいのでしょうか。
築古アパートは宅地としての需要が高ければ問題ない
築古アパートの場合、ローンの組みにくさから、アパートとしては売却しにくい面があります。
しかし、解体して更地として売却するのであれば、話は変わってきます。築古アパートとして購入した場合は、土地だけの価格に近い状態で買っているケースが多く、周辺の土地価格に大きな変動がなければ、購入した価格で売却できる可能性が高いです。
また、周辺に新築住宅が立ち並ぶエリアなど、戸建て用住宅地として人気のある立地であれば、アパート用地としてだけではなく、戸建て用の需要も考えられるため、出口がみつかりやすくなります。
築古アパートは築40年程度で、売却した費用をもとに、新たな物件に投資し、物件の入れ替えを行うことを考えてみましょう。
築古マンションは管理費や修繕積立金のリスクも踏まえる
築浅マンションの場合、立地条件などに多少問題があったとしても、大幅に販売価格を下げるなど、条件を譲歩すればたいていの場合は売却が可能です。
しかし、築古マンションは空室期間が長引いて、売却を進めようとしても、価格を下げてもなかなか売れないケースがあります。管理状態が悪く老朽化が進んでいる物件や修繕積立金が不足している物件、あるいは、修繕積立金が不足しているため、大幅に増額した物件などのケースです。
また、バブル期に建てられたリゾートマンションは、温泉施設が設けられていることが多く、維持費がかかるため、管理費が高いことが多く、敬遠されてしまいます。築古物件の中には100万円や200万円といった、格安価格で販売されている物件もありますが、売却ができるまでの期間、空室であっても管理費や修繕積立金を支払い続けることになります。
出口戦略がみない築古マンションに手を出すのはリスクが高いといえます。
築古マンションの出口戦略の考え方
築古マンションといっても築年数には幅があり、狙い目なのは築20～25年程度の価格が安定してきた中古マンションです。
築20年の場合、10年程度保有しても築30年のため、買い主は20年程度のローンを組んで購入することができます。
立地条件がよく、適切に維持管理が行われているマンションであれば、購入とほぼ変わらない価格で売却できるケースもあります。旧耐震といわれる1981年6月以前に確認申請が下りた物件は耐震診断によって現行の耐震基準を満たしていることが確認されている物件や耐震補強工事を行った物件を除くと、耐震性の問題から資産価値を維持しにくいです。
また、融資が下りにくいため、出口戦略も難しくなります。また、築古マンションでも、ヴィンテージマンションといわれるマンションのように、維持管理状態がよく、分譲価格以上で売買されている物件も存在します。共用部分の維持管理状態が良好であれば、専有部分に手を入れて、長く運用していくことも視野に入れることが可能です。
出口戦略に失敗するケースの多くは、出口戦略を考えずに投資物件を購入し、出口考えないまま運用していたケースです。また、運用中の物件の市場価格を把握せず、家賃を下げて収益が悪化した状態でも運用し続けた結果、売却価格が大幅に予想を下回り、出口に失敗してしまうケースもみられます。
しかし、早い段階で損切りをして売却をすれば、運用状況がよかった頃のプラスの収益のほうが上回ることもあります。不動産投資で成功するためには、どういったタイミングで売却をするか、出口戦略を考えられる物件を選ぶことが大切です。
また、投資物件の運用状況に応じて、物件を所有し続けて賃料による収益を上げることと、売却をして利益を確定することを比較し、出口戦略を見直していくことも必要になります。
まとめ
３回にわたって書かせて頂きましたが、一言で出口戦略と言っても、目的や物件、立地、購入したタイミン等様々です。
いかに購入する時に出口の事も考えて物件を選定する事が大切になります。
また、保有している中で当初自身が想定していた事と変わってくる事もあると思います。その時には、多角的な視点で最善の出口をとる為に様々なシミュレーションを準備していく事で、解決出来る部分も出てきます。
もちろん、信頼出来る不動産業者や、投資家の仲間などに相談出きる環境を準備していく事も大切だと思います。長々３回に渡って不動産投資の出口戦略について書きましたが、これから投資を検討されている方、保有物件の売却を検討される方へ少しでも役に立てていれば嬉しく思います。最後まで読んで頂き誠にありがとうございます。