木造物件の出口戦略
新築の木造アパート投資が流行しています。新築木造アパートの出口の考え方は、おおよそ6～7年目辺りから市場を見て、10年前後で売却していくのが、一番効率がよいでしょう。築10年ぐらいの木造であれば、その価格帯、エリアにもよりますが、融資は受けられる可能性は高いです。
また、解体費が高額な1棟RC造マンションに比べて、木造アパートであれば解体費も安いという特徴があります。そのため木造の場合は持ちきって、最終的に土地として出口を見ても、投資として成り立つ可能性が高いでしょう。これが中古の木造アパートでいえば、建替えを視野に入れることもできます。
これが、木造の戸建て住宅であれば、さらに出口の選択肢が増えます。
・貸家としてのオーナーチェンジ
・住宅としての売却
・土地としての売却
・貸家の建替え
これらの出口によって得られる金額を計算することが大切です。解体費用も全部入れ込んで、シミュレーションを行って判断することをおすすめします。
万が一、失敗物件を購入してしまった時は、売却を検討しますが、多少なりとも利益がでるのか、トントンなのか、損切になるのかの判断は、築年数や構造にもよりますし、エリアも重要な要素です。その理由は、地方であれば融資を受ける金融機関が少なくなるからです。
首都圏にあれば、耐用年数を重視せずに融資してくれる金融機関もありますが、地方となればわかりません。そもそも首都圏の投資家が地方の金融機関を使うのはかなりハードルが高いのです。その際の想定できる出口としては、「その地方に住んでいる地元の不動産投資家が、地元の信用金庫や地方銀行を使って買う」ということが考えられますが、当然、確率は非常に低くなります。