原状回復ガイドライン　借主vs貸主どっちの負担？

賃借人が退去するときには原状回復義務が発生します。しかしどこまでが借主の責任で、どこまでが貸主の責任なのか？と揉めることもあるのです。

借主「傷つけてしまった部屋を退去時に大家に請求されたらどうしよう？」

貸主「建物という財産を傷つけられたたらどうしよう？」

ここでは、国土交通省による原状回復ガイドラインについてや、原状回復で気を付けるポイントをまとめました。

原状回復ガイドラインとは

原状回復ガイドラインとは、国土交通省によって発行された原状回復に関する決まりごとが書かれたものです。

原状回復とは

原状回復とは簡単に言うと、借りたものは借りた時の綺麗な状態にして返すということです。学生時代の宿泊研修で泊まった施設の布団を綺麗に畳む、部屋を掃き掃除する、ゴミは指定の場所に捨てる等が原状回復に当たります。

しかし借りていた家を退去する時の原状回復とは、契約時の綺麗な状態にすることではありません。毎日生活していた部屋を元通りの状態にするなんて現実的には難しいからです。

そこで、貸主と借主の双方にとって損のないように、経年劣化や日常生活をしていた結果ついてしまった汚れや傷の修理費用は家賃に含み借主が直さなくてもいいということが民法で定められています。民法で定められているにも関わらず、貸主は「日常生活でこんな汚れはつかないはずだ」、借主は「日常生活の汚れだ」などという主張のトラブルが多発しています。

退去時の原状回復におけるトラブルを防いだり、揉めてしまった時の局面打開のために、国土交通省では原状回復ガイドラインを公表しています。

原状回復ガイドライン

原状回復ガイドラインの「ガイドライン」とは、指針や指標という意味です。

原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。

国土交通省参照

2020年4月に民法が改正され2021年現在では、明らかな過失がなく、普通に生活をしているだけで劣化した部分については、契約時と状態が異なったとしても借主が修理したり交換する必要はありません。

例えば入居者がゴミの管理を怠りゴミ屋敷と呼ばれるような部屋になり床や壁にシミが残ってしまった場合は、借主の過失となり張替えなどにかかる費用を負担しなければなりません、電化製品を置いていた壁に電気焼けと呼ばれる黒いシミができてしまったことで発生する費用は借主の負担とはなりません。

自分が貸主として物件を貸し出す際には、細かい特約を定めておき契約を結ぶことがトラブルを防ぐ上で重要なポイントです。

入居者の原状回復に伴う負担

国土交通省の原状回復ガイドラインに従って、借主の責任で生じた損傷における原状回復義務による支払い方法について説明していきます。

入居者の原状回復義務

通常の住まい方や経年の結果発生した損耗は入居者の責任ではなく、貸主が負担することになります。

また明らかに通常の仕様などによる結果とは言えないものについては入居者に原状回復義務が生じます。

敷金から原状回復費用を差し引いた分が返金

一般的に、賃借人が退去するとき、不動産屋が立ち会いのもと、物件の状態をチェックするために物件の損耗の状態を双方でチェックします。

敷金から原状回復費用が差し引かれるのには以下のような理由があります。それは、借主は原状回復のために後日費用を請求された場合、もう出ていくのに支払いたくないといったようなトラブルにより未払いや滞納などが起こる可能性が高いためです。
この敷金は、借主が物件の初期費用として1か月分支払っています。敷金だけで賄えない場合には、貸主から借主に請求されます。

これらがため、「敷金礼金ゼロ」というキャッチコピーで物件を売り出す場合は初期費用を抑えられるため入居者を集めやすい一方で、退去時に請求する金額が大きくなりやすいという側面があることに注意が必要です。

修繕分担表

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要内に、貸主と借主が修理にかかる費用を負担する分担表が掲載されています。

貸主負担

原状回復ガイドラインによると、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等に該当するケースは以下のようなケースです。

借主負担

借主の故意・加湿・善管注意義務違反、その他通常の仕様を超えるような使用になる損耗・毀損として、日常の手入れを怠ったための壁や床、設備などへの損害について、借主に原状回復義務があるとされます。

借主が原状回復で気を付けるポイント

借主が原状回復のトラブルを避けるために行うべきことは、入居時にすべての部屋を確認し傷や汚れなどをチェックして写真を取っておくことです。

退去時に立会検査のさい、この傷は自分が付けたのではなく、入居時からあったことを証明することができるからです。

オフィスや店舗として物件を借りている場合は、居住目的の賃貸物件と異なり借家契約で定めた契約期間内に原状回復の工事を行わなければなりません。退去の日程は工事日程に合わせて動く必要があるため注意が必要です。

また、雨漏りや設備の故障などがあった際には放置せずにすぐに管理会社や大家さんへ報告することも大切です。

借主の過失ではないはずの損害も、報告を怠ったことで被害が大きくなってしまうと借主の負担する費用が発生してしまう可能性があります。入居者側として退去時のトラブルを避けるために日頃から意識しておきましょう。

オーナーが原状回復を行うための業者選びのポイント

原状回復工事にかかる費用は数十万円単位になることも少なくありません。複数の会社から見積りを取り、最も効率的で安価な業者に依頼することが賢明です。

費用

原状回復工事の一般的な相場は以下の通りです。

原状回復費用は合計で数十万円かかる場合もあります。経年劣化や日常生活で起こりうる汚れや傷についての修理等は必ずしなければならないものではなく、あくまでも次の入居者に選んでもらうために行うものです。

どこを修理するもしないも貸主であるオーナーが決められるのです。長く物件の価値を保っておくためにするべきものや、入居者が快適に住むために必要なものなどの判断は貸主としての裁量が求められます。

期間

なるべく短い期間で修理等を完了させることが空室期間の短縮に繋がりますので、修理業者は事前に何社かピックアップし業者探しに時間を取られないように準備しておくことをおすすめします。

修理工事に要する期間は、損傷具合や範囲によって異なります。具体的な修繕箇所にかかる工事期間は以下の通りです。

• クロス（壁紙）など⇒1日～3週間
• フローリング・クッションフロア・畳など⇒1～3日
• エアコンなどの設備⇒1～5日

注意すべきなのが空室期間です。見積りを複数の会社から取って工事項目の内容や費用を比べることは時間を要します。それであれば自分が修理費用として出せる値段や信頼できる業者を決めておくことで迅速に決定し、比較する時間を無くして一刻も早く修理を完了させ次の入居者に入ってもらうという選択肢もあります。

業者の探し方

業者を探すには、不動産管理業者に任せるか同業者同士のつながりで教えてもらう方法があります。

すでにやり取りの実績があり信頼できる上、管理会社や賃貸仲介会社が間に入って見積りのやり取りや工事の立会いなどを行ってくれる場合もありますのでメリットは大きいです。不動産屋に紹介してもらう場合は、事務作業や紹介料が請求されることもあります。

まとめ

この記事では

について説明しました。

賃貸物件でトラブルの多い原状回復ですが、未然に防ぐために国土交通省が定めた原状回復ガイドラインがあります。この中では原状回復とは明らかな過失がなく、普通に生活をしているだけで劣化した部分については、契約時と状態が異なったとしても借主が修理したり交換する必要はないと明言されています。

入居者には原状回復義務があり、初期費用として支払った敷金の中から原状回復に掛かった修理費用を支払います。敷金を支払っていない場合やオーバーした場合は退去後にかかった費用を請求されます。

借主として原状回復のトラブルを避けるために最も気を付けることは、入居時にすべての部屋を確認し傷や汚れなどをチェックして写真を取ることです。

これらがため、貸主のオーナーが原状回復で行う上で重要なことは原状回復工事と空室期間のバランスを考慮することが重要です。不動産投資のため物件を貸し出す際は、原状回復のトラブルに巻き込まれないように気をつけましょう。

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