物件は地方で買うのか？ それとも都心で買うのか？
投資エリアにおけるデメリットを解説しましょう。まず、地方で不動産投資を行う際に、気をつけたいポイントがいくつかあります。空室率や遠隔地での投資といった懸念もありますが、忘れがちなのは「修繕費用の割合が高くなりやすい」ということです。賃料水準が低くて修繕費が高い地域で陥りやすいケースです。
また入居者が退去したら、フローリングや壁紙などの修繕を行って貸しだせる状態に戻す必要があります。これを原状回復工事といいます。入居者が故意に壊した、汚したのでもない限り、基本的には賃貸オーナーが負担する費用です。
地方で買うと…
ここで札幌の単身者向けの20平米のワンルームを例にあげて説明します。札幌は首都圏に比べてリフォーム費用の単価が安いと言われていますが、それでも1部屋退去が出るごとに、修繕が15万円程度かかります。これが東京の都内の利便性のよい立地であれば、同じ広さの物件で、大体家賃が7万～8万円くらいです。対して、札幌では家賃は2万～3万円です。家賃に2倍から3倍近い収入差があるのです。
しかし、賃料に大きな差があっても、かかる修繕費用はほぼ同じ。エアコンや給湯器などの住設備が壊れた場合、それが地方でも都心でも、交換にかかる費用は同程度です。多少は安いかもしれませんが、地方だからといってエアコンが半額で買えたり、人件費が何分の1で済むことはありません。
同じ修繕費がかかった場合、賃料水準が低い地方の方が、あきらかに高コストになります。下手をすると原状回復費用で年間家賃の半分くらいがかかることも。特に単身者向けの物件は回転が早いため、修繕費が収益を圧迫するケースがよく見られます。
都心で買うと…
次に都心のデメリットを考えていましょう。東京23区などは需要も見込めますし、家賃も高水準、資産性も高いため魅力に思う方が多いのです。しかし、都心の不動産の収益性はとても低いです。不動産投資の書籍を見れば、利回り10％や20％など、景気のいい話がたくさんありますが、都心でそういった物件を得ることは不可能です。10％どころか5％も珍しくありません。
そもそも、一等地といわれる物件は個人投資家が購入できる金額ではありません。新築区分マンションあれば手に届くから……と購入してしまう方もいますが、著しく収益性が低く、「トントン、もしくはかろうじて黒字」といったレベルであることも珍しくありません。売却時には損切が必要となるケースも多くあります。
