出口戦略も融資が重要
出口戦略で大切なのは「次に買う人はローンが組めるか」ということです。誰も買える人がいなければ、当然のことながら売却は難しくなります。このような事実を知らない不動産投資家も多いのが実情です。
そこで重要な役割を果たすのは、各金融機関の融資の方針です。現状では融資をつける銀行がありますが、10年後などに出口を迎えようとしたときにどのような状況であるのか、そこを考える必要があります。
地方物件では
とくに地方物件の場合、融資可能な銀行がどれくらいあるのでしょうか。そもそも地方銀行、信用金庫には営業エリアがあります。エリア外の物件になれば融資の貸出はしません。そしてローンの年数です。例えば、大手都市銀行であれば、耐用年数を重視しますから、築古物件では融資が長く受けられない可能性があります。もし、築古RC造マンションで耐用年数以上にローンを延ばしている場合では融資を受けることができません。
都心物件では
また、首都圏の投資家に多い融資に積極的な特定の銀行を使ったケースでは、ある程度残債が減っていなければなりません。また、購入する時の金融機関、売却する時の金融機関（買主が使う金融機関）が同じではいけない場合もあります。このようなとき買主は他の銀行の融資を受けて購入する必要があり、出口のハードルは上がってしまうのです。
売れなければ、とりあえず割り切って持ち続けるしかないのですが、最終的な出口として「土地」としての売却や、新築への建替え、リノベーションをすることもできます。リノベーションとなれば耐用年数は伸びませんが、再建築であれば、耐用年数がリセットされるので出口も見えやすくなります。
しかし、今、土地の相場、解体費用も考えたときに、採算が合わないケースも多くあります。都心部は路線価よりも実勢価格が上ですが、地方では路線価格よりも実勢価格が逆に低く逆転してしまっている場所が多く、最終的な出口として「土地としての売却」を見据えた場合、1棟RC造マンションの解体には坪8万円程度のコストがかかります。
運営している間、修繕費用がかかるばかりか、更地にするにも莫大なコストがかかってしまいます。こうなると最終的に手元にお金が残らない、むしろ収支がマイナスになってしまうことすらありえるのです。
