1．区分マンションとは？
そもそも区分マンションとは、マンション内の1戸ずつの物件のことを指します。区分マンション投資はマンションの一室を一単位として所有する不動産投資法です。それに対し、マンションやアパートを一棟全て所有する投資法を「一棟投資」といいます。
2．区分マンション投資のメリット
2-１ 一棟収益への投資と比較して投資のリスクが少ない
１棟収益物件と比較し、同じ金額の投資をするならば、区分所有マンションは複数戸所有することが可能です。
例えば、4戸のアパート１棟に投資するならば、区分所有マンション４戸を取得するという選択肢もあり得ます。
その際、様々な地域・立地の物件を４戸取得することで、大規模災害やマーケットの変動等のリスクに対応しやすくなります。
万が一、ある地域で大災害が起こってもダメージを受けるのは１戸であり、その他の３戸分は問題なく運用できるということです。
2-2 マンション管理の手間がほとんどかからない
区分所有マンションの場合、建物全体の管理組合が共有部分の修繕等を行います。
修繕積立金が必要になりますが、管理組合が修繕計画に基づき管理・修繕するため、所有者ご自身は、部屋の内部のみ管理すれば良く、入居者が住んでいれば手間がかかりません。
2-3 マンションの流動性が１棟投資よりも高く売却しやすい
1棟物件はその価格の高さから買主が手を出しにくく販売に時間を要することが比較的多いです。それに対して区分マンション投資は、分譲マンションの1戸ごとに販売され、価格が抑えられることから買主が比較的見つかりやすく流動性が高いと言えます。
3．区分マンション投資のデメリット
3-1物件の管理に関する権限(共用部の管理や運営)が限定的
１棟アパートならば、アパート所有者の判断で大規模修繕やリノベーション、建て替え等も自由に行うことができますが、区分所有マンションでは、区分所有者５分の４以上の賛成がないと建て替えができません。管理規約の改定も４分の３以上の賛成が必要です。
築年数が古くなれば、入居者確保も困難になる可能性も想定されますが、空室対策としての改善等についても、所有している部屋のみしか改修することができません。
管理規約によりペット不可と定められている物件は、自由にペット可へ変更することができないなど、ご自身の思うような賃貸管理・運営に制限があり、自由度が低いことが区分所有マンションのデメリットと言えます。
3-2 空室時の影響が大きいため、収入が不安定
区分投資は空室リスクにより収入が不安定になりやすいという特徴があります。
一棟投資の場合、マンション内のいくつかの部屋が空室になっても、入居者がいる部屋の家賃で空室リスクをカバーすることができます。
それに対し、区分マンション投資で一室のみ所有の場合、その一室に入居者がいなければ家賃収入を得ることができません。
3-3「積算評価」で審査する金融機関では融資が付きにくい
区分所有マンションの場合は、融資の審査が厳しく、借入による資金調達が難しい傾向があります。
土地が共有持分であり、1棟アパートと比較して権利関係が複雑となり、将来的にご自身が自由に利用・処分ができる資産が残らないため、資産価値は高くないと評価されてしまうことが原因です。
段階的に区分所有マンションの戸数を増やして資産形成した場合でも、そもそもの担保評価が低いことが影響し、資産が増えていても評価全体が低く、融資が厳しくなるケースもあります。
4．区分マンション投資に向いている人
①ローンを利用して少ない自己資金で投資を始めたい人
区分マンションへの投資は、一棟マンションよりも費用を抑えつつ、好条件で需要の高い物件に投資したいという方におすすめです。
不動産投資では、基本的にローンを組んで投資するので初期費用は多く必要ありません。とはいえ、自己資金ゼロでは突発的な支出や空室リスクに対応できないので、ある程度費用は必要です。
また、ローンを組むにしても金融機関から頭金を要求されることが多いでしょう。一般的には、物件価格の2割ほど自己資金があると安心して投資できるものです。区分マンションであれば、一棟マンションよりも購入額が抑えられるので、必要な投資資金もその分抑えられます。
いずれにしても区分マンション投資は、1棟物件よりも購入価格が安いケースが多いため、用意しなければならない自己資金も少なめで済みやすいです。また、借り入れ総額自体が少なければ、ローン審査のハードルも下がりやすいです。
金融機関のローンをうまく活用しながら、なるべく少ない自己資金で不動産投資を始めたい人には、区分マンション投資が向いています。
②少ない業務負担で副業として続けたい人
区分マンションは、マンション管理の手間がほとんどかからないので手間を掛けずに投資したい人にもおすすめです。共有部分の管理は管理会社が行い、専有部分も所有している場所だけなので多くの手間は必要ありません。また、所有数が多くないので部屋の状況等も管理しやすく、副業をしたい方にもおすすめです。
③売却のしやすさを重視したい人
先述のとおり、1棟収益物件投資と比較した場合、区分マンション投資の特徴の1つに流動性の高さ、つまり売却のしやすさが挙げられます。不動産投資を始めるにあたり売却のしやすさを意識する人にとっては、流動性の高い区分マンション投資が向いています。