不動産投資は『出口』なのです。
不動産投資を行っていく上で「利回り」を最重視されることが多いですが、
果たしてそれは本当に正しいのでしょうか？
書店などに並ぶ、不動産投資本は数多くございますが、キャッシュフローを重視した内容が多く、
購入することによって毎月仕事をせずともお金が入ってくる。
「不労所得」と考えている方が多くいらっしゃるかと思います。
不動産投資で近年失敗している方の多くが、目先のキャッシュフローだけに目が止まり、
出口戦略
を全く考えられていないことが原因です。
不動産投資は「入口」があって最終的に「出口」を迎えて不動産投資として成立します。
↓下の写真のように
長いトンネルの中をいつまでも彷徨っているのではなく、
「出口」はどのなのか「入口」の段階である程度「仮説」を立てることが大切なのです。
いくら毎月キャッシュフローで数十万生み出すことができていたとしても、
最終的に物件売却時に希望の価格で売れなければ、トータルとしてマイナスという事あり得ます。
そこで、出口戦略についての考え方について、数回に分けて説明していきたいと思います！
不動産投資の『入口』と『出口』とは
不動産投資での「入口」とは「購入」のことをいい、「出口」とは「売却」のことです。
マイホームを購入する場合には、資産価値の変動に関係なく、
終の棲家として住み続けることも考えられます。
しかし、不動産投資の場合は、賃貸経営などで利益を得ることが一番の目的です。
数年間、順調に賃貸経営を行うことができれば、成功した！とは言い切れません。
その後は空室が目立ち始め、気が付いたときにはキャッシュフローが悪化。
売却するとトータルの収支ではマイナスということも起こり得ます。
不動産投資は一時点で評価するのではなく、
「入口」から「出口」までを見て初めて、投資に成功したかどうかを判断することができるのです。
つまり、
「入口」の段階でその物件で成功（＝利益を得る）できるか否かをある程度把握することができるのです。
「入口」＝「出口」とも言い切れるかもしれません。
出口戦略とは売却の計画
出口戦略とは、
投資物件を「いつ、どのように売却するか」という計画です。
売却をして物件を手放すことで、所有することで起こり得るさまざまなリスクを回避し、
利益を確定することができます。
不動産を所有し続けるということはリスクと捉えられます。
「どういったタイミングで売却するか」また、「どの程度の価格で売却できれば利益を残せるか」
といった出口戦略を考えておくことが必要です。
売却をしようとしたときに、
売却価格がローン残債を下回るようなケースでは、収益性が低い投資といえます。
不動産会社の中には、投資物件で赤字が出ている場合に買い増しを勧めるケースもありますが、
そのまま所有することで収支が悪化していくリスクも避けるためにも、
運用状況によっては損切りをする判断も出口戦略の一つです。
出口を見据えて購入を検討。出口戦略が考えられない物件は購入しないことが大切です。
不動産投資顧問と呼べる様な相談役になる方が周りにいるようであれば、
必ず出口戦略についても納得するまで話をして進めていきましょう。
まとめ（リスク回避の為の出口戦略）
投資というものは、
・購入時よりも高い価格で売却した場合に得られる値上がり益の「キャピタルゲイン」
・家賃収入や株式でいう配当金での「インカムゲイン」
があります。
昨今の不動産投資は「インカムゲイン」を狙った投資手法が主流であり、
「インカムゲインを得るだけなら、出口戦略はいらないのでは？」と思うかもしれません。
また、「高利回りで満室経営ができているから出口戦略は不要」と考える人もいるでしょう。
しかし、
老朽化や競合物件の増加などによる空室や家賃下落のリスク/修繕費用による収支悪化リスク/
金利上昇リスク
などがあります。
そのため、今は入居者が退去しても次の入居者がすぐに決まる状況であったとしても、
築年数の経過や周辺環境の変化などによって、
空室期間が長引いて収益が悪化することも考えられます。
数年間、順調に賃貸経営していても、損切のために意にそぐわない価格で売却することになると、
トータルではマイナスになってしまうことさえ起こり得るのです。
例えば、築年数の浅い新しいマンションで駅に近い物件であれば、競争力を維持しやすいため、
維持管理のコストも抑えられるため、長期の保有も考えられます。
一方で、古くて駅から遠いアパートの場合、維持管理コストもかかり、
長期間の安定的な収益を見込むことが難しいことから、早急に出口を考えることが必要です。
また、不動産市場が高騰している局面では、早めに売却することで、
キャピタルゲインとしての利益を確定する方向に切り替えるのも有効な手といえます。
不動産投資では今後起こり得るリスクを想定するとともに、
あらゆる選択肢を想定しておくことが大切です。
その場の状況に応じて軌道修正を図りながら、出口戦略を考えていく
ことが不動産投資で成功するためには不可欠といえるでしょう。
弊社では、
物件購入検討される方に、「出口戦略の徹底」として
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期間中のシミュレーション結果を反映して、
何年後を目安に売却すれば最も投資効果が高くなるか一目瞭然です。
その為、事前に精度高いシミュレーションを行い、
その実現性を検証するべきであると考えております。
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