不動産売買契約書とは？売主としてチェックすべき点を詳しく解説

不動産を購入してオーナになるに当たり、待ちに待った不動産売買契約書を結びます。

「不動産売買契約書と何を契約する書類？」

「契約までの流れ」

「見るべきポイントとは？」

「契約書には印紙が必要？」

本記事では、不動産売買契約書の概要や見るべきポイント、契約までの流れを解説します。

不動産売買契約書とは

不動産売買契約書について解説します。

不動産売買契約書

不動産売買契約書とは、不動産の売り主が買主に土地と建物を売買する事に対して代金を支払うことを内容とする契約書です。

物件の売買は動くお金も大きい上、購入後のトラブルも様々な種類があり、契約書を結ぶことで売主と買主の双方が公正な取引を行うための契約書です。

分譲マンションなど区分所有建物の場合、建物と一体化した土地に対する敷地権（敷地利用権）として土地を利用する権利があり、土地と建物をセットで扱い、不動産売買契約書を結びます。

不動産売買契約書の作成は、個人間で物件の売買をする場合は基本的には売主が作成することが一般的で、不動産投資での運用を考えている方であれば不動産仲介会社を間に挟んでいることが多く仲介会社が作成します。

不動産仲介会社が作成する不動産売買契約書はあくまでも中立な立場での内容となるため、契約日の前に目を通し、売主側の継続的な負担はないか、金額として支出が多くなるものはないかをしっかり確認しましょう。

関連する契約書

不動産売買契約書に関連して似たような名前の契約書がありますのでご説明します。

土地のみの場合は土地売買契約書

土地のみの売買では土地売買契約書となります。

土地といっても、まっさらな何もない土地だけではありません。古家付き土地と呼ばれる、かなり年数が経っていて使えないような建物がセットの土地もあります。

この場合は建物と土地がセットでも建物に経済的な価値がないため、土地に対してのみお金のやり取りが発生します。建物を取り壊すのが売主か買主かという重要な点については、必ず土地売買契約書に記載されています。

売主が取り壊しを行う建物解体更地渡し土地売買契約では、売主の費用負担で建物の解体や土地に生えている木の除去、倉庫や物置やゴミなど土地の上に存在する全てのものを処分しなくてはなりません。

土地が高く売れたとしても、こうした処分費に莫大なお金がかかってしまうと結果的にマイナスになりかねませんので、よく注意しましょう。

賃貸する場合は賃貸借契約書

不動産投資のため大家になって不動産を賃貸するといった場合には、入居者との間で賃貸借契約書を締結する必要があります。

賃貸借契約書には物件情報や家賃などの金銭面の取り決めや、退去に関わるルールなどが書かれており、賃貸物件に住んだことのある人は必ず目にしている書類です。

大家と入居者のトラブルは不可避ですが、賃貸借契約書に書かれている内容であれば有利に話し合いを進められます。

賃貸借契約書は不動産売買契約書と同様に不動産仲介会社や管理会社へ作成を依頼することができますが、中立的な立場かつ権利的に弱い立場である借主が優位に作られていることが一般的です。

大家として不動産投資をする上では空室期間を短くすることが求められますので、入居後1年未満の短期解約をした人には違約金を請求するなどといった特約を定めることができます。契約をした後に内容を変更することはできませんので、契約日までによく確認しておきましょう。

不動産売買契約書の雛形と内容

では、実際の不動産売買契約書の雛形から、項目ごとに何を意味しているのか解説します。

雛形

不動産売買契約書の雛形は、全国宅地建物取引業協会連合会が公開している、ひな形を参照ください。

不動産売買契約書は2枚、不動産売買契約条項7枚により作成されています。一番最後に売主と買主の双方が署名捺印する箇所があります。

不動産売買契約書雛形

内容

不動産売買契約書で特に重要な点を中心に解説していきます。

特に重要な点

持ち分割合

不動産売買契約書の一番初めにある土地の所在地や面積が書かれている表の右端に「持分」という列があります。持分の表示は以下の通りです。

自分の持分はどのくらいなのかよく確認する必要があります。

第17条　融資利用の場合

買主が融資を利用して購入する際は、契約が締結した後速やかにローン申請してもらうための内容です。複数の金融機関でローンが通らなかった場合は売買契約が解除され、契約前の状態に戻すことが定められている条文です。

契約前の状態に戻すことを白紙解除といい、売主から買主に受領済みの手付金を返還しなければなりません。飼い主は不動産契約を金銭的なペナルティなく解約できあす。売り主は、買主も失い、利益も一切ないことにな不利な条文となります。

契約解除期限は1か月先が妥当です。数日しか設けていない場合は融資の承認を得ることが難しくなってしまいますので、余裕を持った日にちを設定しているか確認しましょう。

第18条　契約不適合責任

2020年4月に民法が改正されるまでは瑕疵担保責任と言われていた言葉が「契約不適合責任」です。契約不適合責任とは建物や土地の欠陥不具合があった場合、買主が売主に修繕費用を請求できるというものです。

主な請求として多いものが雨漏りやシロアリの被害で、何年か経ってから買主から請求されることも多々あります。雛形には「引き渡し後2年」という期間が目安になっており、それ以降は売主に請求できないということが合わせて記載されています。

修繕費用は数十万円から数百万など莫大な費用がかかることもありますので、こうして契約書に記しておくことが大切です。また引き渡し前に判明している欠陥箇所や不具合については隠さずに契約書に明記しておきましょう。

その他

第21条の管轄裁判所に関する合意については、トラブルが起きて裁判になった場合に物件所在地を管轄する裁判所としますという内容です。売主の住んでいるところが遠ければ、時間をかけて出向かなければならないので気をつけましょう。

このような売主にとって不利な条文については特約で否定することも可能です。他にも、特約の欄は雛形にはない独自の決め事が記されていますので細かい確認が必要です。

不動産契約までの流れ

不動産を売買する時は売主と買主が顔を合わせて書類を確認する契約日があります。具体的にどのような流れで進んでいくのか一般的な例をご紹介します。

契約の流れ

1. ご挨拶
2. 重要事項説明
3. 売買契約書読み合わせ
4. 署名と押印、印紙を貼る
5. 手付金と仲介手数料の支払い

売主と買主は契約日に初対面であることが多いので、本人確認書類を出して挨拶をすることから始まります。

重要事項説明書は、宅地建物取引士という資格のある人のみが作成や説明を行えます。そのため個人間でのやり取りである場合は重要事項説明書を用いずに、物件の情報や詳しい設備をお話するような形となります。

その後売主と買主双方に対して売買契約書の読み合わせを行います。事前にメールで送ってもらうなどして内容を確認しておき、契約日には不明点がない状態であることが望ましいです。

双方が納得したら、署名、押印、印紙を貼るという作業を行い契約書が完成します。

手付金は契約したことを証明するお金で、売買金額の5％〜10％が相場です。現金か小切手でその場で渡します。

不動産に支払う仲介手数料は上限がありますが、売買金額が4百万円以上の時は3％+6万円＋消費税という計算式が固定で、契約日に50％、決済時に残りの50％を支払うことが一般的です。

契約の締結が無事終了すると売主は引き渡しの準備を始め、買主はローンの本格的な審査を開始していく流れとなります。

必要な持ち物

契約日当日に、売主が用意するべき書類は下記のとおりです。

• 印鑑（基本的には実印だが認印でも可）
• 印鑑証明書
• 住民票（登記上の住所と現住所が異なる場合に必要）
• 収入印紙
• 本人確認書類
• 登記済権利証または登記識別情報通知
• 仲介手数料
• 固定資産税納税通知書

【上記に加え物件が戸建ての場合や土地売買契約時に必要】

• 土地測量図
• 境界確認書（紛失して再発行ができない場合は測量し直す必要がある）

夫婦で共同名義の場合は、印鑑証明書や本人確認書類はそれぞれの分が必要になります。その際どちらかが契約日に欠席する際は、下記の書類も合わせて必要になります。

• 委任状
• 欠席する人の印鑑証明書
• 欠席する人の本人確認書類
• 代理人の印鑑
• 代理人の印鑑証明書
• 代理人の本人確認書類

印紙について

契約日に必ず持っていく収入印紙（以下印紙という）について詳しく説明していきます。

契約書の印紙

不動産売買契約書にはなぜ印紙が必要かご存じでしょうか。一言でいうと不動産売買契約書は第1号文書の課税文書であるからです。不動産売買契約書のようなお金が動く文書を作成することは課税対象となり、印紙を購入するという行為は納税なのです。しかし購入しただけで完全に納税したとは認められません。詳しくは次の納税の注意点でお話します。

印紙の注意点

印紙の注意点について詳しく解説します。

割印

印紙を購入するという行為だけでは、納税されたと認められません。正式に認められるには消印が必要で、印紙と契約書にまたがるように押印することを指します。消印は、割印と呼ばれることもあります。消印の目的は印紙の再利用防止のためです。

不動産売買契約時には契約書に使用した印鑑で押すことが一般的ですが、国税庁の定めた消印の方法では他の印鑑や署名でも問題ないとされています。

印紙代の負担

印紙の購入にかかる費用は売主と買主がそれぞれ負担します。契約書は売主と買主用で合計2通作成するので、自分の手元に残る契約書に貼る印紙は自分で用意するということになります。

不動産売買契約書の特約に「売主（または買主）が印紙代を負担する」や「本契約書１通を作成後、買主が原本を保有し、売主はこの写しを保有する」などといった記載があればどちらかだけ印紙代を負担することもありますので注意が必要です。

印紙を忘れた場合

印紙を忘れてしまっても、契約が無効になることはありません。印紙を忘れてしまった場合は過怠税を支払うことになります。契約日に印紙を忘れてしまった時の過怠税は高額で、印紙の金額の3倍の料金を支払わなくてはなりません。

また印紙を貼っても消印がされていなかった場合は印紙の額面と同じ金額の過怠税が発生します。契約日に印紙の持参と消印は忘れずに行いましょう。

印紙代

不動産売買契約書に必要な印紙代は国税庁で定められており下記の通りです。

印紙代一覧

引用元：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁 (nta.go.jp)

下記のような場合は印紙が不要な場合ですので合わせて覚えておくといいでしょう。

• 契約金額が1万円以下
• 原本をコピーした契約書

領収書の印紙

売主は不動産売買契約書に貼る印紙の他に、領収書に貼る印紙も用意する場合があります。領収書に印紙が必要かどうかの見極めは売主が個人であっても法人であっても関係なく、不動産が営利目的かどうかという一点です。

• 賃貸物件や駐車場のような不動産収益を目的とした物件
• 農作物の販売を目的とした農地

上記のような営利目的の不動産を売却するのであれば領収書に印紙を貼らなければなりません。居住目的であれば領収書に印紙は不要ですが、念のため覚えておきましょう。

まとめ

この記事では、

• 不動産売買契約書について
• 不動産売買契約書の雛形と内容
• 不動産契約の流れ
• 印紙

について解説しました。

不動産売買契約書は、トラブルを未然に防ぎ売主と買主の双方が損のない取引を行うために欠かせない書類です。

不動産売買契約書には重要なことしか記載されていませんが、特に重要な点は持ち分割合とローン特約と契約不適合責任の3つです。契約日までに確認し、必要であれば加筆修正することも検討しましょう。

不動産契約日は、売主として持っていかなければならない持ち物が数多くあります。スムーズに契約を締結できるように予め用意して臨みましょう。

契約日に忘れると金銭的な損失が発生するものが印紙です。契約ができない訳ではありませんが、数万円単位の余計な出費をすることになりかねませんので、必ず持参しましょう。

契約日当日は緊張感のある雰囲気の中で進められます。不動産売買契約書は契約日までに隅々まで目を通し、必要なものは事前に用意しておくことでスムーズな契約と売却後のトラブルを防ぐことにも繋がります。不動産投資を考えている方はしっかり押さえておきましょう。