不動産投資をするうえで、銀行からの融資は必須といっても過言ではありません。銀行ごとによって審査の基準は異なりますが、積算評価か収益還元評価のどちらかで見られています。
ここでは、そんな積算評価について説明します。
積算評価とは？
積算評価とは、不動産の価値を評価する計算方法のひとつです。再調達原価（その不動産を価格時点において再調達する時に要する原価の総額のこと）を求め、それを減価修正することで出てくる価格を積算価格と言います。
いつ積算評価が重要になるか
銀行は融資をする際に、その不動産を担保に入れたとき、どのくらいの価値があるのかということを考えます。そのため、融資を受けるとき、この積算価格というのが重要です。ただ、銀行評価には収益還元評価と積算評価があり、銀行によってどちらを重視するかで変わってきます。本来は積算評価がメインだったのが、最近は収益還元評価も増えており、銀行によっては両方を見るケースもあります。
どのように評価されるのか
不動産が建物と土地の場合、再調達原価は、建物・土地の価値をそれぞれ計算し、合算することで求められます。
建物・土地の評価額は以下の式で求められます。
◎建物の評価額＝建物の延床面積×再調達価格×（残耐用年数/法定耐用年数）
◎土地の評価額＝路線価×土地の面積（平米）
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最後に
不動産投資をするにあたって、銀行から融資を受けるのはレバレッジを効かせるためにも重要です。融資の際に、積算価格が重要ではありますが、必ずしも積算価格が市場価格に反映しているわけではないことに注意です。
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